苗栗縣信用借款樓市將在軟著陸中調整分化
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當前應通過市場化的剛需改革，通過制訂產業轉移等政策，並進行很好的制度設計，解決目前房地產中存在的問題，推進房地產市場向前發展。
袁志剛
房地產擠出效應逐漸顯現
房地產市場會硬著陸嗎？我認為完全不會。相反，房地產市場將在軟著陸中調整和分化。
2014年諾貝爾經濟學獎獲得者讓·梯若爾曾說，如果一個國傢金融貸款有配額，哪怕資產有泡沫，對實體經濟也是有好處的。用他的理論分析，中國1998年開始的房改，除瞭啟動瞭房地產業，還帶動瞭人們的消費。房改之後，汽車引入傢庭，住房引入傢庭，短短十幾年時間，中國居民的生活得到很大的改善。
更重要的是，建立在房地產市場的基礎上，金融領域出現的情況是大量的資金註入，因為大傢知道，房地產可以做抵押。中小企業以房產、地產、廠房作為抵押物借到瞭資金，極大促進瞭制造業的發展。這是房地產業發展對房地產自身以外的制造業重要的"擠入"作用。
更有意思的是，除瞭企業知道房產、地產可以抵押，地方政府也發現瞭這個。在這個過程中，巨額土地儲備可以產生財政收入，形成瞭土地財政。今天很多人批評土地財政，土地財政是有它的問題，但世界上沒有任何一個國傢在發展過程中將土地財政用到基礎設施建設上像中國如此成功的。
看看上海，1998年房改以後，短短十幾年，上海造瞭十幾條地鐵，巴黎是100年造缺錢怎麼汽車貸款?台東勞工貸款瞭十幾條。如果沒有土地財政，上海能完成這些嗎？還有高速公路、高鐵、機場，今天中國的高鐵已經可以輸出瞭。
所以現在看來，中國經濟保持瞭十幾年的增長，投資幾乎以20%、30%的增速前進，而投資主要就集中在三大領域：房地產、基礎設施、制造業。這三個領域是互為因果的，任何一個的下降將嚴重危害中國經濟增長，而且這樣的增長又和目前的政治結構、經濟結構是相對應的。
但問題是房地產的擠出效應開始顯現瞭。
隻要房價每年繼續漲，泡沫繼續膨脹，地方融資平臺大量的資金進入房產，你就會慢慢發現，房地產早年對制造業的擠入效應慢慢消失瞭，更多的是很多資金為瞭追求更高的收益率在離開制造業，把我們的融資價格尤其是有風險的利率，包括信托、理財產品類的利率慢慢往上推，就會對實體經濟形成危害。所以，擠入、擠出效應今後肯定是很好的主題。
因此，中國經濟必須調整，今年就是調整年。怎麼調整？我認為，資金繼續湧向地產、地方融資平臺，而且大規模的繼續再推高融資價格這樣的方式是不可取的，我們沒有必要將所有資金都集中在房地產、地方融資平臺。
目前房地產市場仍有很強的剛需
房地產現在處於調整過程中，未來將如何調整？我認為房價並不會暴跌，哪怕三四線城市和中西部城市房價會跌到三四千元一平方米。再說一線城市，上海市中心會從每平方米4萬元跌到2萬元嗎？不可能，根本沒有供應量。我認為，房地產永遠是看位置，它不能單看建造成本，而是和土地連在一起，還和未來該區域的價值連在一起。
可能的情況是什麼呢？我認為是軟著陸，是調整和分化。有人認為，今天房地產價格下跌或者崩盤對廣大人民群眾有利，因為大傢都買得起房子瞭。表面看起來是這樣，但如果今天房地產價格過度下降，會引發怎樣的嚴重問題呢？那就是，我們金融領域中所有抵押物的價格將兇猛下降，大幅縮水，抵押物出問題後，我們流動性就更要出問題。我們的政府不會看著這些抵押物縮水，因為這對誰都沒有好處，買得起房子卻可能沒有就業瞭。目前中國房地產市場還有很強的剛需，此外還有改善性需求，這是剛需中最為強烈的。總之，國人對住房的渴望、對住房美好的向往比任何國傢都要高。
其次從住房供應來看。有人認為，中國人均住房已達到20多平方米，所以不要造房子瞭，就要它降價，降一半，讓所有人都買得起房子。我認為這個思路完全是錯的。我們現在的供應數據可能有人均20多平方米，但眾所周知的是，中國房地產市場還有一個特點，就是大量的住房隻有20年的壽命。所以我們千萬不要忘記市場化道路，市場化的剛需改革很重要。
通過產業轉移政策解決房價問題
從歷史來看，東部地區比較成功的是先有產業，先有經濟發展，然後再有城市改造、住房需求、基礎設施改造，這是一個非常好的規律。中西部一些地方新建城區可以住100萬人，但是人口隻有50萬，系數0.5，現在最低的系數隻有0.07，0.07到0.5之間的有46個城市，這些城市出的問題就是先造城，城造好瞭，但是沒有產業。既然房子已經造好瞭，要解決這個問題隻有通過產業轉移、發展經濟。
現在看來，人才調整是最快的，人的移動比產業移動容易多瞭。比如幾年前曾經出現過的人才逃離"北上廣"現象，後來大傢發現地方就業社會關系很重要，所以又重返"北上廣"。還有政府正在推進的城鎮化。農業部部長在答記者問時表示，土地流轉正在推，未來中國發展的空間是把第一產業做好，將土地集中，推進農業現代化，這是第一步。然後農民進城，這些已經造好的房子會慢慢被消化。所以，隻要制度創新，隻要改革再推進、深入，我認為這些是沒有問題的。
還有一個重點是養老地產，我認為老人也要分流。如果上海要變成全球化城市，肯定需要新鮮血液。美國紐約的情況是，老人退休瞭不住在紐約，跑到佛羅裡達瞭，因為紐約房價高，又擁擠。為什麼我們的老人不肯離開呢？原來其中有福利待遇的差距，還有他們的第二代、第三代、第四代將來上學的考慮。如果制度改革推進快，教育產品到處都做得很好，老人們退休後可適當流出，生產率最高的地方可以留給年輕人奮鬥。這些背後都是制度問題，如果制度設計好，一二三四線城市、區位差異等問題就都能處理好。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-22/08332955079.shtml
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