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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

  據瞭解,目前泰禾在北京隻有一個項目,即運河上的院子,但這個豪宅項目的銷售一直不好,開盤9年至今沒有賣完。

  目前,房地產公司的對外擔保額很多超過瞭之前的50%的規定,將增加公司經營的風險,同時整個行業的風險也將累積和放大。"韓長吉表示。

  不過,在2005年修改之後的新法刪除瞭這一規定,法律不再對公司對外擔保所占凈資產比例進行強制性限制,僅表示,上市公司及其控股子公司的對外擔保總額超過最近一期經審計凈資產50%以後提供的任何擔保須經股東大會審批。但是新法也同時規定,公司對外投資金額不得超過公司章程的相關規定。

  那麼,泰禾集團在較高負債率和較低凈資產的資金壓力下,冒進拿地是否暗藏風險?

高額擔保 激進拿地泰禾瘋狂

  這種冒進拿地,低資產、高負債的運營模式必然暗藏較大的風險,並不利於行業整體的健康發展。"韓長吉分析認為。

  不會這麼高吧,是不是統計口徑的問題?"諾亞財富福州公司一位項目融資人士對此則很是驚奇。不過,她也表示,不能僅從這一比例就判斷公司會存在多大風險,"起碼泰禾在福州的一些商業項目和物業,我們是很看好的"。

  盡管如此,50%的比例仍被業內普遍認為是上市公司對外擔保的警戒線。

  388.91%的高比例,說明企業擔負著較大的對外風險,一旦擔保對象出現經營困難,必然對泰禾正常的經營和發展產生不利影響,也使投資者承擔更大的風險。"中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受中國房地產報記者采訪時表示。

  然而,泰禾去年年報及今年一季報顯示,公司資金流並不樂觀。而在此業績下,今年以來,集團為拿地共計支出72.76億元。

  其實,為規范上市公司對外擔保行為,中國證監會和國資委曾於2003年聯合發佈《關於規范上市公司與關聯方資金往來及上市公司對外擔保若幹問題的通知》,規定"上市公司對外擔保總額(包括上市公司對全資、控股子公司的擔保)不得超過最近一個會計年度合並報表凈資產的50%"。

  據公開報道,1月11日,泰禾全資子公司福州泰禾房地產開發有限公司以8.23億元競得福建石獅市面積為68488平方米地塊;1月24日,泰禾集團以18.5億元,配建2000平方米公租房代價摘得北京朝陽區孫河鄉一地塊,溢價率49.79%;3月6日,福州泰禾以9億元競得福建寧德市金塔組團地塊,面積115711平方米;4月11日,泰禾集團又以19.3億元,溢價率112%將北京通州區臺湖鎮六幅地塊收入囊中。5月17日,泰禾以6.16億元競得長樂一幅34829平米住宅用地;5月20日,泰禾以11.25億元競得北京通州區臺湖鎮地塊,配建公租房7.3萬平方米,溢價率48%,成交樓面價達1.9萬元/平方米,奪得北京通州新地王桂冠;6月5日,泰禾集團全資子公司福州泰禾房地產開發有限公司以6.48億元拿下上海閘北區商辦地塊,總面積5230.2平方米,溢價率106.49%。

  而對前述25億元和36億元的擔保行為,泰禾公告顯示,"為福州泰禾新世界融資提供擔保,是為瞭滿足北京中維泰禾置業、福州泰禾新世界下一步運營的融資需求,福州泰禾、北京中維泰禾置業、福州泰禾新世界為本公司下屬全資公司,項目情況良好,風險可控,符合公司利益。"同時,其三位獨立董事也稱:"此項擔保風險可控。相關決策符合公司內部控制制度、《公司章程》及有關法律法規的規定,不存在違規擔保的行為,未損害上市公司及股東的利益。

  由此引出瞭泰禾集團的巨額對外擔保問題。其6月5日公告顯示,截至目前,公司實際對外擔保總額為87.41億元,占公司最近一期經審計凈資產的388.91%,全部為對下屬控股公司提供的擔保。

  而公司今年一季報同樣不樂觀:凈資產25億元,負債率82%。總負債122億元,約為凈資產的5倍,現金流為-13.47億元,凈虧損601萬元。

  近日,泰禾集團發佈公告顯示,公司同意為子公司福州泰禾房地產開發有限公司、北京中維泰禾置業有限公司在與重慶國際信托合作中所涉規模20億元的"中維泰禾集合資金信托計劃"提供連帶責任擔保,擔保額度最高不超過25億元,擔保期限2年。同時還表示,為滿足下屬公司福州泰禾新世界房地產開發有限公司項目開發的融資需求,同意為福州泰禾新世界追加提供36億元額度的連帶責任擔保,期限3年。

  高額擔保

  對外擔保作為上市公司的一種經營行為,本是正常的經濟現象,曾為上市公司方便、快捷地獲得銀行資金及嘉義縣貸款計算為金融機構利益的保障產生瞭積極作用。然而近年來,越來越多的上市公司因為涉及對外擔保訴訟而陷入財務困境。"某證券行業地產分析師表示,"對於頻繁進行對外擔保的上市公司,投資者應敬而遠之"。

  泰禾2012年年報顯示,其凈資產僅23.8億元,存貨為81.4億元,負債率高達83%。總負債共計112.66億元,其中長期借款58.43億元,應收賬款僅3.27億元。經營活動產生的現金流量凈額8.77億元,投資活動產生的現金流量凈額-8.8億元。

  大舉略地

  其實,泰禾集團之所以對子公司頻繁進行對外擔保,與其急劇擴張性的發展戰略關系密切。據記者統計,截至6月5日,泰禾集團今年已花費約73億元拿下7宗地塊,而其今年的拿地目標為110億元。

  而泰車貸信貸年息借貸增貸轉貸信貸房貸禾集團實際對外擔保總額已近公司凈資產的4倍,不能不引起市場對其擔保能力的質疑。"對外擔保金額超過瞭公司凈資產的部分,其實已不具備擔保能力。"韓長吉進一步表示。

  然而,高額的拿地款與泰禾的資產額並不相匹配,僅從賬面上來看,泰禾如何能支付如此高的地價,讓人頗為不解。

  而記者也聯系瞭泰禾集團品牌總監兼總裁助理沈力男,但對方並未給予正面回應,僅表示,"我們集團對於你們提出的問題很重視,會在內部討論後給一個說法"。

內容來自sina新聞

  一方面激進略地,一方面為子公司籌資而大舉進行擔保,泰禾集團股份有限公司上演的一系列大膽激進之舉,足以令其暴露在聚光燈下。

  "房地產項目屬於資金密集型行業,項目開發周期相對長,對後續資金的供給有很大的依賴性,資金壓力過大,必然會影響後續項目進展的速度和質量,項目無法如期完工,後期銷售難以按計劃進行,會影響到項目整體的發展。"韓長吉對中房地產報記者分析表示。

 求助私募

  為緩解資金壓力,並保證所拿地塊的後續開發建設,泰禾集團一直在千方百計進行融資。

  除瞭依靠信托融資外,去年以來,泰禾集團先後兩次以股權質押方式求助於私募資金。

  去年1月,泰禾集團發佈公告稱,下屬控股公司福建中維擬與中城乾盈、中城坤盈、中城君盈、中城儂盈4傢天津私土地2胎利率貸款全省皆可處理募股權投資基金簽署《增資擴股協議書》,4傢基金向福建中維控股的子公司北京泰禾增資1.8億元。增資後,福建中維將持有的北京泰禾50%股權抵押給上述4傢基金。

  2012年11月,泰禾集團再度發佈公告,經董事會審議通過,同意吸納中城乾盈、中城坤盈、中城君盈、中城儂盈4傢基金向公司全資孫公司福州泰航增資8200萬元,占股權比例的41%。增資完成後,福州泰禾將其持有福州泰航59%的股權質押給中城乾坤君儂基金。

  泰禾集團借道私募融資,其實是從銀行貸不到款的一種變通途徑。而此種融資方式的風險主要在於私募,面臨著泰禾集團不回購股份的風險。"某證券行業地產分析師表示。

  泰禾在融資上一直很大膽,它們的項目融資很多是雙倍去融私募基金,比如一個項目9億元,它們會做到十幾億元。"一位熟悉泰禾的人士表示。

  當然,在中國房地產報記者采訪的業內人士中,也不乏看好泰禾集團發展的。

  蘭德咨詢公司董事長宋延慶在接受中國房地產報記者采訪時就表示,"作為一傢閩商,不愁籌不到錢,比如民間有那麼多的私募基金。因此,我預測公司2013年的現金流應該沒有問題。泰禾集團今後潛在的風險源可能出在未來兩三年後。"他表示,未來風險可能有兩點,一是現金流風險,未來這麼多的商業綜合體能不能租出去,如果出租不出去,收益不行的話,那麼兩三年後還款期也到瞭,能不能償付這些欠款;二是經營風險,如果泰禾以前做商業地產的經驗不夠充足的話,那麼其在未來能不能經營好這些商業地產,也是一個考驗。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-17/10232253217.shtml
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