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和陳晟的觀點類似，中原地產高級研究經理劉淵也表示，面對"行業天花板"，房地產企業可在多元化經營和豐富產品業態方面下工夫，用更豐富的產品組合，制造新的增長點。上一頁12下一頁
本文導航
- 房企管理“變法”迎“戰國”
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地產盛宴的饕餮之後，這7傢"千億俱樂部"成員站到瞭一個新的起跑點上。它們怎樣面對千億"天花板"可能帶來的增長放緩？怎樣精細梳理現有管理流程，讓土地購買、項目融資、人才儲備、樓盤營銷這些重大決策更為科學精準？甚至於怎樣提升公司單項目的收益率？說到底，野蠻生長之後，科學管理的道路能否走得好，是這些龍頭房企能否突破發展瓶頸的關鍵所在，將最終決定誰能在巨頭割據中成為真正的王者。
萬科在舊金山與鐵獅門簽署合作開發協議後，萬科總裁鬱亮也說，"國際化"並不是萬科第4個十年的標簽，國際化對萬科隻是一種探索和嘗試，需要較長的時間來逐漸完成，萬科未來十年都不可能把主要業務放在海外市場。
顛覆傳統的企業"變法"
後千億時代的新征程 房企管理 變法迎 戰國
"我最開始提出公司銷售額做到百億的時候，很多人都笑我，認為不可能。但是今天，做到千億規模的地產公司已經有七傢瞭。"1月8日，在融創中國的媒體答謝會上，房地產行業第一個喊出百億銷售口號的孫宏斌發出上述感慨。
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這些變革，能不能讓行業出現在戰國時代的"秦國"那樣的超級霸主企業尚未可知，但可以肯定的是，房地產企業的經營效益有望通過管理的強化進一步大幅提升。
行業天花板越來越近
國傢統計局局長馬建堂認為，這是相當長時期以來勞動年齡人口絕對數量的第一次下降，預計中國勞動年齡人口在比較長的一段時間，至少在2030年以前，會穩步、逐步有所減少。
從元旦開始業界就發出質疑：萬科2014年會不會失去銷售額第一的位置？質疑的原因集中在，萬科在近年來房企普遍發力的商業地產和海外市場上的啟動上慢半拍，而新近提出"城市配套服務商"的轉型目標短期內尚不能帶來實際收益。
蘭德咨詢總裁宋延慶說，綠地的商業地產主要是兩條產品線，一是在城市核心位置開發的綠地中心，另外一部分就是在郊區開發的商務樓。這兩條產品線目前的銷售情況都不錯。和其他房企不同，綠地開發的商業地產，大部分出售，隻有小部分選擇自持。
以萬科為例，包括鬱亮在內的管理層團隊，不斷造訪阿裡、騰訊總部向馬雲、馬化騰等人請教；請來西南財經大學金融學院教授尹志超，分享中國傢庭金融調查的研究結果，其目的之一就是希望能在大數據時代，學習互聯網企業挖掘客戶需求和產品生產的方式。
《每日經濟新聞》記者瞭解到，綠地在上海奉賢地區的寫字樓項目，價格為1.2萬元/平方米，一年的銷售量可達1000多套。相比之下，其他的一些地產開發商由於開發產品的單價和總價偏高，往往很難實現很好的收益率。
與用不到一年的時間就成為馬來西亞最大開發商的碧桂園不同，海外市場尚未為萬科的銷售業績帶來貢獻。萬科對外闡述國際化戰略時，也直言目前還未有明晰的國際化策略，還處在試水階段。
提前戰略佈局帶來優勢
2013年，萬科就提出瞭由單一的住宅開發商，向城市配套服務商的角色轉換；此前，綠地也已經涉足產業地產、商業地產等多種類型的地產開發；萬達則進軍旅遊文化產業；碧桂園、萬達、萬科、綠地紛紛進軍海外市場......
萬科"衛冕"的武器
正在沖擊千億規模的世茂地產也已經在組織內部進行瞭極為深刻的變革，不僅在三年內大規模調整瞭組織架構，引入瞭以業績考核為核心的競爭機制，還首次提出通過置業會前置客戶需求。在購買土地之前，就根據潛在客戶需求的數據，去研究開發產品以及需要購買土地的位置，來實現業績的增長和精細化的管控。為瞭實現公司的戰略目標，世茂還連續兩年花費超億元建設內部的數據管理系統。
房地產龍頭企業的掌門人第一次考慮到瞭"轉型"。然而，擁有千億規模的龐大身軀，開發商們要想順利完成轉型並不容易。
綠地董事長張玉良曾公開表示，2013年商業地產對集團房地產板塊的銷售貢獻突破60%。數據顯示，綠地集團2013年的土地儲備計劃為800億元左右，在建商業地產超2000萬平方米。
一旦轉型失敗，現有的龐大土地儲備、已經發展成熟的產品線、乃至於發展成型的房地產開發團隊和管理架構，都將會變得"面目全非"，這是很多地產企業難以承受的風險。
2013年綠地在海外市場投資超過百億美元，根據此前綠地公佈的數據，2014年希望在海外市場實現銷售額130億元。如果這一目標順利實現，無疑將會給綠地帶來更多優勢。
其中，最能代表綠地商業地產的無疑就是超高層地標性建築。據統計，綠地現在已經建成17棟綠地中心超高層，目前全國300米以上的地標性建築有50%是由綠地集團投資建造的；在世界十大高樓中，綠地集團旗下就有3個，未來每年還將有2~3棟綠地中心竣工。
"綠地在商業地產運營方面，無論是銷售還是持有都已經有十幾年的經驗，有很多方法可以避開商業地產帶來的調整。"薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，超高層的盈利模式，有一種是全部持有、長期經營，按照目前經營狀況，大概需要15~16年的回收期。但綠地的模式隻持有最好的部分，其餘全都賣掉。
與人口數量高度相關的房地產業，非常敏銳地感覺到瞭行業"天花板"的存在。2013年7~10月，鬱亮、凌克等眾多地產大佬不斷提起"行業天花板"的話題。至於"行業天花板"出現的時間，公認是可能在2018到2023年間。
萬科懸念：競爭對手覬覦王者寶座
實際上，進入千億規模的地產商已經發現瞭未來道路上的諸多困難，並開始嘗試各種解決之道。
《每日經濟新聞》記者查閱近年萬科年報數據發現，從2005年突破百億銷售額開始，萬科駛入快速發展軌道。銷售額增長的大致軌跡為：2005年突破100億元，2006年突破200億元，2007年過500億元，2009年過600億元，2010年同比大幅增七成過1000億元。
世茂集團副主席許世壇說，在上述管理系統建成後，他通過平板電腦就能知道每個項目當天的銷售業績、工程進度、利潤率。世茂還在研究，是否可以實現房屋鋼結構的標準化生產，提升項目的施工和竣工進度，為進一步提升收益率做好準備。類似世茂的管理"變法"，幾乎在絕大部分的品牌地產商身上發生。
此外，企業規模做大之後，管理系統應該如何設計，地區分公司與總公司決策如何靈活協調，避免因為管理半徑過長，而對子公司可能的運營失誤鞭長莫及等問題，都是企業進入千億之後必須要思考的。
此外，相關研究報告認為，2013年新進入千億榜單的中海地產，如2014年完成對中建系全部房地產業務的整合，其從規模上超過萬科的可能性也較大。此前，中海的強盈利能力已讓其成為萬科強有力的競爭對手。
競爭對手加速
近十年來都將其他對手遠遠甩在身後的萬科，近兩年至少從規模上切實地遇到瞭被趕超的危機。
隨著城市化率不斷攀升，整個住宅市場未來的發展趨勢將放緩，破千億之後的萬科也必然面臨增速放緩的境況。
金融獨立研究人何宇軒曾預測，業內認為，2014年以後整體經濟增長會放緩，保守預計，2014年以後6年間，即使萬科增長率降到10%，到2020年萬科的規模也將超過3000億元。
不過，其他巨頭的陣容也在急速擴大。2013年，綠地以1660萬平方米的銷售面積位列第一，碧桂園、恒大在銷售面積上也已經超過萬科。
從銷售額看，碧桂園2013年的銷售業績增長速度達到153%，首次超過千億。業內人士估算，如果2014年碧桂園的銷售增長幅度繼續超過70%以上，對萬科的冠軍地位將形成不小的沖擊。
在新一輪城鎮化建設開啟後，後來者的擴展步伐更為迅速，萬科謀劃的"城市配套服務商"轉型如何快速發揮效能，將是決定萬科能否守住冠軍之位的關鍵。
他的觀點是，應該根據不同規模和級別的城市，重新梳理房企的產品佈局。比如當城市的年人均GDP超過25000元時，就可以像馬雲那樣大規模發展物流地產。這種房地產業態目前在上海、北京等地顯示出瞭極大的增長潛力，很多大型地產基金都願意以高溢價收購產業地產。
根據萬科董秘譚華傑在2013年銷售數據出來後總結時的表述，萬科使出的"武器"是開拓海外市場和轉型城市配套服務商。但業內人士認為，從目前來看，萬科開展的這些探索和嘗試，短期內還無法起到提升其業績的作用。
譚華傑表示，2013年萬科實現瞭國際化業務的落地，通過與當地有經驗的品牌開發商合作，進入美國、新加坡等地市場。
2013年2月，國傢統計局發佈統計公報指出，2012年末我國大陸15至59歲勞動年齡人口為93727萬人，比上年末減少345萬人，占總人口的69.2%，比上年末下降0.6個百分點。
在中國房地產行業的叢林中，萬科於2010年率先創下年度銷售額破千億的紀錄。然而，近3年裡，中國地產龍頭企業的市場規模急劇膨脹，實現千億銷售額的地產商數量猛增，到瞭2013年末，已有7傢跨過千億門檻。隨之而來的是這一行業深陷"馬太效應"。克而瑞最新數據顯示，全國前50強房企的銷售額已經占到整個行業的1/4。中國房地產業正進入諸侯割據的戰國時期。
如果"國際化"不是轉型重點策略，那麼2013年6月末在西安全國媒體見面會上透露的"城市配套服務商"的轉型目標會否是萬科未來十年的標簽？
對此，譚華傑表示，在銷售穩步增長的同時，萬科按照"城市配套服務商"的總體思路，不斷進行產品、服務上的探索。他總結稱，繼2012年推出第五食堂、萬物倉、幸福驛站等一系列小區配套後，2013年底北京金隅萬科廣場、深圳萬科廣場、蘇州萬科美好廣場相繼開業。
萬科的好奇心顯然不滿足於此，超過30億港元入股徽商銀行、深圳寶安3億元投資兒童醫院、投資8億元建前海企業公館，甚至經營垃圾場，這些對於開發商來說"不務正業"的項目，都在萬科的轉型之路上。
鬱亮接受采訪時說，萬科不應該拒絕這些新東西，否則就不是城市主流發展商。
2012年，萬科房地產業務占其總營業收入98.5%，物業管理和其他業務營收占比不足2%。雖然萬科物業已覆蓋超過362個社區、40萬個傢庭、300萬業主，但城市配套服務商的轉型究竟能給萬科業績帶來多大的貢獻，目前沒人敢斷言。
在萬科的下一個十年"城市服務配套商"定位逐漸明朗的時候，究竟是全國銷售額冠軍這個身份重要，還是引領行業轉型意義的領跑者這個身份重要，萬科需要用時間來證明。
按照孫宏斌的觀點，房地產企業的銷售額上千億，才能被稱為是"大公司"。大公司的成本優勢是中小企業無法企及的，然而千億的規模，也讓房企在管理、戰略、營銷上面臨更大的挑戰。尤其是對於這些被認為是 "行業領導者"的大公司來說，還有更多需要思考和解決的問題。
綠地沖擊波：商業地產成挑戰籌碼
克而瑞日前公佈的 《2013中國房地產彰化田中土地貸款企業銷售TOP50》榜單顯示，綠地僅以125億元的差距，排在萬科之後，位列第二。其後的萬達、保利等企業銷售額為1200億~1300億元，暫時還威脅不到綠地和萬科。綠地因此被克而瑞研究中心總監薛建雄稱作 "2014年最有可能影響萬科老大位置"的地產公司。
然而，綠地真會成為中國地產行業的新龍頭嗎？這一定程度上取決於綠地在商業地產領域的開發前景，也與其在A股和H股搭建的融資平臺的融資能力有很大關系。
房地產專傢陳晟說，剛進入2014年，他已經被邀請參加瞭若幹場大型房企的戰略研討會，深入研討企業在實現千億銷售規模後的佈局問題。
在克而瑞上述榜單發佈之後，就有報道認為，綠地能夠追上萬科，甚至有超越之勢，根本在於商業地產對綠地業績的貢獻。
與此同時，盡管諸如上海、廣州等城市的寫字樓供應出現瞭暫時過剩現象，但在人均GDP達到15000元的城市，開發寫字樓依然是最好的機會。至於那些人均GDP在7000~10000元的城市，則可以開發商業地產。GDP在5000~7000元的城市，仍然以住宅作為主要的開發業態。
千億地產企業面臨的難題，還包括行業平均利潤率的持續下滑。有統計顯示，2012年度A股80傢地產上市公司的平均凈資產收益率隻有11.6%，甚至低於部分地產信托的融資成本。如何在做大公司規模之後，實現規模和效益的雙重提升，也是考驗房企決策層的一個問題。
這樣的商業地產開發策略，讓綠地在面對商業地產可能存在的供應過量風險時，表現得遊刃有餘。
克而瑞2014年最新公佈的房企排名顯示，2012年加入 "千億俱樂部"的綠地，其銷售金額與萬科的差距正在由2012年的340億元縮小至2013年的不足百億。雖然克而瑞統計數據的準確性還待公司方面驗證，但萬科在規模上的領先優勢正在縮小是不爭的事實。
重新調整行業佈局
綠地之所以在商業地產領域具有優勢，一定程度上是因為戰略調整領先於行業。宋延慶說，綠地很早就提出瞭"超高層戰略"、"智慧城鎮"、"產城一體化"等一系列戰略概念，並開發出新的產品，令他們有機會進入到很多城市發展的新領域，獲取瞭相對低價的優質土地資源。目前，綠地涉足的房地產開發領域，不僅有商業地產，還有產業地產等領域。相比而言，萬科涉足商業地產開發要晚一些。
此外，綠地相對靈活的組織框架，也將成為未來和萬科一決高下的籌碼。綠地集團官網顯示，綠地目前在很多區域的房地產開發均實施事業部制，給事業部很大的權力，令其可以相對自由而靈活地根據市場變動進行策略調整。相比之下，目前大部分的地產商還是區域公司或城市公司制，在管理的靈活性上顯然不如事業部制。
如果說，擴大開發的產品業態，重新梳理城市佈局，仍屬於房企"跑馬圈地"的傳統戰術，那麼，對管理組織架構重新調整、建立更加符合互聯網和大數據時代需求的房地產開發模式，則是很多地產企業在面臨"行業天花板"時，需要作出的"變法"。
內容來自sina新聞
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-01-10/08443867603.shtml
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