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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

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  切割當年的順馳和現在的融創,孫宏斌表現得信心十足。今年前9個月,融創實現合約銷售額超過去年全年,日前他將2013年銷售目標提升至500億元。屆時,融創將躋身一線房企俱樂部,這張門票當年順馳渴望企及,卻功虧一簣。

  對於萬眾矚目的北京農展館地塊,孫宏斌也振振有詞:"這塊地是皇冠上的明珠,現場競拍的有四傢都舉到瞭7萬以上。"這幅位於東三環傳統豪宅區的地塊,是鬧市中一處隱秘的所在。

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  除瞭綠城之外,融創的"合夥人"還包括保利、方興、葛洲壩、九龍倉、世茂和天津泰達,其中與保利和方興合作瞭多個項目。公開信息披露,2012年,融創獲取742萬平米土地儲備,其中權益土地366萬平米;在今年上半年獲取的216萬平米土地中,權益土儲97萬平米。

  多個城市和區段的"地王"制造者宣稱自己買地還撿瞭便宜,在座的媒體記者不信服地笑瞭。這讓孫宏斌離開坐席,打開PPT投影為大傢解釋。

  針對亦莊地塊(樓面單價2.8萬元),孫宏斌表示,項目就在1.6萬畝南海子公園邊上,扣除限價房面積後,商品房容積率隻有0.9,具有打造稀缺景觀資源低密產品的潛質。

  新浪樂居深度報道記者@張盈/文

  用高端產品創造溢價,進入競爭藍海的開發思路,在融創得到堅決貫徹。同時,孫宏斌高度關註集中拿地對公司現金流的沖擊,在付款條件和現金平衡上也做瞭詳細謀劃。

  引入"合夥人",有助於降低開發風險。同時,孫宏斌認為,核心區段土地競爭激烈,引入合作可以減少競爭。從合作的深度上,融創已經成為合作平臺最開放的地產公司。

  雙方合作的基礎依然牢固,綠城的工程部門有遠高出同行的話語權,融創的營銷能力更為業內稱道。香港資本市場一貫青睞大而美的白馬公司,上海融綠由融創並表,體現在報表上的龐大收入規模將有助於其獲得市場關註,提升估值並進而提高融資能力。

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  在盛世濱江項目上,上海融綠借用境外銀團提供的並購貸款,借雞生蛋減輕自有資金收購的壓力,同時項目安排不菲的面積由上海市政府回購。限價房開發企業素來不喜,但孫宏斌看到的是現金流。在亦莊項目裡,限價房貢獻的現金流可以平衡低密度部分的成本和開發周期,以戰養戰。

  低廉的毛利水平與高端項目的定位形成強烈的反差。"蘇州禦園和桃花源等融綠平臺上部分高價地項目,對融創毛利率的拖累將在2015年以後變得微不足道。"孫宏斌表示。

  為瞭說明地價不貴,孫宏斌拿北京孫河區域做對比:"孫河組團將來有7~8傢開發商在做,亦莊核心區目前隻有中信地產和我們兩傢,可以說是坐莊,競爭較少。"他認為亦莊有產業支撐,稟賦要優於孫河。孫河已經成為北京"地王"的"代言",樓面價摸高至4.6萬元。

  同時,融創毛利率低還受到財務處理手法的影響。過去幾年來,項目收購成為融創項目獲取的重要途徑,結算成本中包含瞭收購項目的溢價。融創收購的項目基本已經開工,其中不少是在售項目,以評估後增值的價格計入成本,短期對毛利率的壓制可想而知。

  融創是京滬資產占比最高的全國性房企之一,支撐孫宏斌的信心是,京滬今年700多萬平米的供應根本滿足不瞭市場需求,"在歷史成交高峰,京滬每年都分別有2000多萬平米的銷售,況且北京今年700多萬的住宅供應中,商品房隻占到其中的一半。"

  國際大行德銀今年來持續看空融創,已經發瞭數篇重磅報告,質疑的一大焦點是融創陷入毛利率下滑和負債率飆升的兩難處境。融創2013年中期凈負債率是高於行業平均水平的72%,毛利率下降至20.8%的新低。

  9月18日獲取的天津天拖廠百億地塊是總價"地王",單價萬元出頭。這是天津近年來出讓的核心地段的巨幅地塊。孫宏斌在地圖上指出瞭近期出讓的可參照地塊,樓面價最低的一宗也要高出70%以上。

  孫宏斌和宋衛平這兩個都"曾經受過傷的男人"的合作,愉快程度甚至超過瞭預期。2012年6月展開的股權合作涉及9個項目,345萬平米土地儲備。現在雙方已經通過合資公司上海融綠拓展第三方項目資源。收購盛世濱江、上海花溢花城和杭州之江壹號項目,上海融綠都充當收購主體。

  用孫宏斌的話來講,2010年上市以來,融創每半個年度的業績都在超預期。而通常為瞭上市沖業績,上市後第二個年度盈利比較平淡。但是,2011年,憑借西山壹號院的逆勢熱銷,融創超額完成銷售目標,更為重要的是,融創堅定瞭在中心城市打造高端產品的定位。反映在結算均價上,從2010年的9300元/平米上升到2013年上半年的2.8萬元/平米。

樂居深度報道匯總》》



孫傢拳新解

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-10-24/09432465114.shtml

  以天拖廠地塊為例,103.2億土地出讓金融創和合作方天房集團按照51:49的權益分攤。但雙方約定,首期土地款(51.6億)融創支付20億,大頭明年支付;與之相反,天方集團今年支付土地款的大頭。

  視覺沖擊的後果是,業界開始在融創身上發現瞭幾分順馳的影子。不過,孫宏斌堅信自己不是孟浪之人,此融創絕非彼順馳,他認為融創在產品能力、現金管控上進步太多。外界對融創有誤解,辯解的唯一方法就是業績。上市三年來,融創半年一次半年一次(指年中報和年報)地證明,已經有6次業績超預期。



  "宋總(綠城董事長宋衛平)評價我:碰見靠譜的我比誰都靠譜,碰見不靠譜的我比誰都不靠譜。"

  "樓面地價不加開發稅費是一萬四千多,加上稅費兩萬二到兩萬五,這個盤的單價是七萬到八萬。"無需多解釋,這個項目看起來有高毛利保證。

  前度"孫郎"今又來。在銷售持續攀高的同時,融創儼然成為土地市場的"土豪"。從年初開始,幾乎每個月融創都是公開市場項目收購和競拍土地的主角,9月初更是將全國樓面單價的刻度標高至7.3萬元/平米。

  孫宏斌不吝對綠城的溢美之詞:"跟綠城合作之後,融創產品能力有很大的提升。如果沒有產品能力,就不敢在一、二線城土信貸新竹寶山土信貸汽車貸款台北內湖汽車貸款市的核心區段拿單價比較高的項目。"

  "以前學綠城,是拍照參觀,偷偷摸摸學,現在綠城的研發和工程對融創全部開放。"孫宏斌透露,9月19日在蘇州有一個針對合院產品的研討會,融創的工程人員向綠城學習,準備將這一創新產品用在亦莊項目上。

  蘇州禦園和桃花源是雙方首期合作資產包中的兩個項目。這兩個位於蘇州金雞湖CBD核心區的低密住宅,借用瞭蘇州園林的造園手法,將屋宇空間與院落有機結合,創造出瞭合院這一創新產品形態。在謔稱立幾個水泥樁子都可以賣高價的北京,孫宏斌樂觀認為市場將接受合院產品10萬元以上的均價。

內容來自sina新聞

  "順馳當年跑得快,摔瞭一跤。融創汲取教訓,已經跑出去800米瞭,大傢還在糾纏當年摔跤是因為沒吃好,還是天氣原因。不知道業界為什麼說我激進。"不管你是否相信,在回答媒體的質疑時,孫宏斌表露出的困惑與無辜絕不是刻意為之。樂居深度報道匯總》》

  

  "現在是融創毛利率的最低點,做高端產品毛利率低是沒有道理的,允許投資者對融創有不同的看法,我整天在市場上泡著,對市場有判斷。"

  上海盛世濱江項目是融創今年在上海最大的收獲,這個占據黃浦江核心江景資源的大盤體量高達67.5萬平米。該項目通過上海融綠平臺購入,雙方分攤80億的收購成本。

  "如果證明到十次,大傢肯定會改變對我們的看法。"他說。

  "我沒買過貴地,買的地都挺便宜。地價貴要看跟什麼參照物去比。我在一、二線城市的最核心區段拿地,價錢當然不會低。"

  高端項目的配套成本支出多發生在前期,隨著在售資源的釋放,毛利率將呈現出上場的曲線。此外,像西山壹號院項目一樣,融創可以根據市況進一步收購項目中合作方的剩餘股權,提升核心盈利。有國際大行做出測算,短期融創的核心盈利可以看到50億。

  在競拍塵埃落定之前,國際大行瑞信專門發報告稱,項目平均售價將達3萬元,如果以底價+50%溢價(對應樓面價約1.35萬元)競得,毛利率可達31%。根據最終出價,天拖廠地塊的毛利率遠高於此,這將成為融創大本營市場未來的開發體量和利潤支撐。

  從未偏離一、二線城市的融創省卻瞭從三、四線回歸的彎路,並享有業內幾乎最小的管理半徑。在限購限貸的樓市調整中異軍突起,融創在內地銷售排行榜業已排定的座次中搶占一席。

  融創正處在甜蜜點。就像NBA季後賽一樣,獲勝的一方無需率先做調整。孫宏斌註意到亦莊和農展館拍地後,融創股價都分別有6%的調整。他不以為然:"如果跟投資者一個看法,見識就拉到跟他們一個水平線上瞭。短期內投資者需要教育,他們不知道這些地塊有多好,過一段時間就會發現我買得真好。"

融創中國董事長孫宏斌





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  孫宏斌指著項目邊上的寬闊湖面和綠地,表示農展館整體賣到15萬元問題不大,濱水的樓王戶型要賣到30萬元。在缺水的北京,濱水而居往往是奢望。如果項目溢價能夠上去,農展館地塊似乎也有很大的安全邊際。

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