房貸第2順位利率多少免費諮詢試算搶一線城市“地王”房企真的萬無一失？
房企大面積退出三、四線城市，爭相佈局一、二線城市正成為行業趨勢。然而，在一線城市以超高價格拿地，是否真的萬無一失？從三、四線城市中抽身，又是否真能一走瞭之？隨著地產行業凈利潤增速下滑，房企需要直面的問題將越來越多。
“北京的土地市場真的瘋瞭，我們每次去都隻有舉牌的份。”某千億級房企集團總部高管陳偉（化名）向《每日經濟新聞》記者表示。
10月以來，北京土地市場急速升溫，繼葛洲壩以75000元/平方米的樓面價拿下豐臺樊傢村地塊，刷新北京單價地王紀錄後，招商、華僑城聯合體以83.4億元摘得豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村地塊B組團，樓面價高達56000元/平方米。隨著一、二線經濟發達城市土地市場不斷升溫，“面粉比面包貴”又成瞭常態，在這一過程中，手握重金的央企、國企成為重要推手。
相比那些人口遷出城市，一線城市的人口規模正持續上升，那麼在一線城市以超高價格拿地，是否真的萬無一失？
房企巨資砸向一線城市
自2013年起，主流房企陸續回歸一、二線經濟發達城市，一線城市拿地熱潮在今年更是達到瞭高峰。
克而瑞的研究顯示，今年1~9月，北京、上海、廣州、深圳、南京等多城市均出現瞭總價、單價地王，北京、上海兩個一線城市尤甚，其中北京5宗總價地王，1宗單價地王；上海3宗總價地王，2宗單價地王。
大型房企頻繁加大一線城市的佈局力度，是這些城市地王頻出的主要原因。中原地產研究中心的統計數據顯示，截至11月4日，20大標桿房企今年合計拿地金額已經達到3317億元，這一金額已經超過瞭2014年全年。
“流動性極為寬松，是導致一線城市地王頻出的主要原因。”陳偉告訴記者。然而，也正是由於多數企業均意識到一線城市的安全性，導致土地價格水漲船高，出現“面粉比面包貴”的情形。
保利地產的一位內部人士向記者表示，以往房企在拿地前都會做一個盈利前景的測算，按照周邊情況測算項目的最終售價范圍，以此計算利潤率。但目前在北京這樣的城市，地價往往比周邊在售項目還要貴，根本無法做盈利測算，拿地的企業隻能“賭前景”。
誰在搶“地王”
記者註意到，在這波地王潮背後，大型房企之間的投資判斷存在差異。一方面，央企國企類房企在土地市場不惜重金搶地王。以北京為例，截至11月4日已經出讓的32宗居住用地中，央企國企參與拿地的占比達到63%。但另一方面，以萬科、碧桂園為代表的部分民營房企卻對這波土地熱潮始終保持警惕。萬科董事會秘書譚華傑表示，雖然一線城市樓市回暖快，但房價與土地價格相差並不合理，因此萬科在拿地時會更加謹慎。
陳偉向記者表示，像北京這種城市房價長期上漲的趨勢還是非常明顯，即便接下來房價上漲不如預期，企業也可以采取“時間換空間”的方法，捂著等到房價上漲瞭再賣。由於央企國企的融資成本很低，隻要地價的上漲幅度高於融資成本，就相當於賺錢瞭，這也是它們敢於高價拿地的重要原因。
“但與之相對，民企融資成本較高，尤其是對於強調周轉率的企業而言，如果房價上漲幅度不夠，銷售去化出現問題就會引發現金流危機，這也是部分民企對於地王特別謹慎的重要原因。”新城控股高級副總裁歐陽捷認為。
雖然從長期來看，像北京、上海這樣的超大城市房價還存在無法預計的上漲空間，但房企一旦在階段性高點拿瞭地，無利可圖甚至虧錢並非沒有可能。
歐陽捷曾經就最近數年上海的房價與地價差額進行調查，結果發現，2013年兩者的差額達到12000元/平方米，為房企貢獻瞭可觀的利潤。但到瞭今年第一季度該數據急速下滑至6500元/平方米，考慮到建安成本、營信用貸款房貸專家利率多少免費諮詢試算銷費用等支出也需要計算在裡面，在一線城市拿地“包賺錢”的時代已經結束。
本文來源：每日經濟新聞 作者：區傢彥新聞來源http://money.163.com/15/1106/01/B7N14IEU00253B0H.html
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