天津商業地產需求看漲 寫字樓市場租售兩旺
??從近期天津寫字樓市場成交情況來看，本市辦公樓的銷售和租賃需求都有所增長。據天津中原商業中心統計，2014年11月，全市寫字樓成交338套，成交面積73209萬平方米，環比上漲79%；成交均價9294元/平方米，環比上月微漲4%。西青區以8010元/平方米的價格成交34824平方米，占全市總成交量的48%，是月成交量最大的區縣。11月，天津寫字樓市場共有4個項目新增入市，新增供應1404套，新增面積133345平方米。其中，中心城區占全市新增的79%，河西區的富華梅江公館和南開區的松江置地廣場項目分別新增供應50908平方米和54273平方米，是新增體量最大的兩個項目。
另一方面，天津仲量聯行發佈的2014年第三季度天津房地產市場報告顯示，2014年第三季度租賃市場需求明顯，主要來自服務業，如金融行業和商業咨詢行業。內資公司仍占主導，而跨國企業過去幾個季度需求不活躍。顯著的大宗租賃交易，如高翔公司租賃天津環球金融中心1000平方米，天河城購物中心租賃遠洋大廈1100平方米。第三季度，本市還迎來瞭多棟辦公樓入市，一座甲級辦公樓——天津世紀都會和三座乙級辦公樓——萬達中心、海河華鼎和梅江中心大廈相繼入市。
仲量聯行天津分公司董事總經理何邁可表示，縱觀天津整體經濟基本面良好，預期企業將有擴租或升級需求。隨著天津辦公樓質量逐年改善，對租戶的競爭也逐年增加，更多辦公樓竣工，天津整體辦公樓市場競爭加劇將更利於租戶。由和記黃埔開發的天津世紀都會、由萬通集團開發的萬通中心，以及凱德國貿和富力中心將帶動天津辦公樓達到一線城市的級別，為租戶選擇辦公空間時帶來更多選擇。
而對於市場需求來說，作為新興需求來源，互聯網金融公司在辦公樓租賃市場上表現愈加活躍。該行業增長的租賃需求令地處不同區域的辦公樓細分市場受益。一些公司將包括銷售和管理等的具有前端辦公室功能的部門租賃在位於市中心的甲級辦公樓中，而將信息技術及其他後臺服務職能的部門租賃在位於租金較低的非中央商務區或產業園區內。另外，許多新成立的互聯網金融公司選擇將信息技術的職能外包給第三方公司，僅需要在位於市中心的高品質辦公樓內租賃其前端辦公室。未來，隨著互聯網金融行業的進一步發展，該行業對辦公樓租賃的需求將變得更加顯著，業主們也必將對互聯網金融行業的租戶給予更多重視。
物流租賃需求將有所增加
2014年第三季度，天津保稅市場和非保稅市場均沒有新增物流倉儲供應。盡管市場整體空置率在下降而需求保持穩定，開發商並不急於新項目的完工，而是希望在新項目完工前提高預租率。2014年底，有三個新物流地產項目完工。三個項目全部為非保稅倉庫，總面積接近23萬平方米。2015年前將沒有新的保稅倉庫入市。相比於非保稅項目，保稅項目的未來供應較為有限，主要原因在於保稅項目所需的接近海港或空港的物流土地十分稀缺。而天津周邊地區還有大量土地供應可作非保稅物流項目用地。然而，這些土地的地價也在每年不斷升高。
從成交來看，非保稅市場的需求保持平穩，電商和零售商仍是需三峽法拍撤回求的主要來源。火爆的電子商務正不斷影響中國物流市場，為物流開發商們帶來瞭新的發展機遇。快速消費品的需求也在增加，三季度聯合利華在北辰區完成瞭24000平方米的倉庫租賃。保稅物流的需求則沒有明顯上升趨勢。然而，由於制造業公司需要更多倉儲空間來滿足由於節日帶來的消費者購買需求的增長，保稅市場需求有望在未來幾個月增加。聖誕節、元旦和春節的到來使得電商、零售商和第三方物流企業對倉儲空間的需求大大提升。
此外，近期保稅市場和非保稅市場的租金和資本價值均保持相對穩定。隨著需求的走高和空置率的相對低位，到今年年底租金預計有所攀升。同時，上漲的租金也會導致資本價值的提升。投資者對天津物流市場不斷增加的興趣也將提高資本價值並壓縮收益率。仲量聯行天津工業地產部總監王嘉思指出，“天津市場仍有大量投資機會，我們希望看到未來幾個季度更多的公司購置倉庫。”
業內人士就目前倉儲物流市場發展機遇指出，盡管從全國范圍來看，目前倉儲市場的租金增幅放緩，短期內可能存在局部地區供過於求的狀況，但由於消費增長和制造業向內地轉移等長期發展趨勢將繼續推動倉儲需求的增長，預計倉儲市場的空置率將逐步下降，租金也將逐步回升。總體而言，預計成熟物流園區的項目業績表現將好於新興周邊市場。通常，新興周邊市場的土地價格學生辦貸款相對更為低廉，但其需求往往需要更長的時間才能得以實現。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-12-19/09175951515300028789963.shtml
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